Gdzie szukać księgi wieczystej online?
Analiza księgi wieczystej nieruchomości powinna być jedną z podstawowych czynności wykonanych przez zainteresowanego zakupem nieruchomości. Dostęp do księgi wieczystej online jest bezpłatny i znajdziesz go na tej stronie https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.
Z jednej strony dlatego, że księga wieczysta dostarczy nam wiarygodnych informacji o nieruchomości i jej właścicielu (lub właścicielach), z drugiej – nie można powoływać się na nieznajomość zapisów w księdze, a więc w razie konfliktu sąd uzna że znaliśmy treść księgi, nawet jeśli w rzeczywistości nie zapoznaliśmy się z nią.
Na co zwrócić szczególną uwagę?
W Dziale I-O, zatytułowanym „Oznaczenie nieruchomości” należy sprawdzić, czy adres i powierzchnia mieszkania (lub numer i powierzchnia działki) zgadza się z deklarowanymi przez sprzedającego. W przypadku mieszkania bardzo istotne jest czy w rubryce „Przeznaczenie lokalu” mamy wpis „Lokal mieszkalny”. Wpis innej treści spowoduje, że nie będziemy mogli zameldować się w tym lokalu, a podatek od nieruchomości będziemy płacić według dużo wyższych stawek. Zdarzają się rozbieżności między zapisami księgi i innymi dokumentami – jeśli występują, to należy je starannie wyjaśnić.
Dział I-Sp „Spis praw związanych z własnością”. Zapisy tego działu określają, jakie „dodatkowe” prawa przysługują właścicielowi nieruchomości, inaczej mówiąc: w jaki sposób możemy korzystać z czyjejś nieruchomości. Może tu być wpisana na przykład przysługująca nam służebność drogowa czyli możliwość przejazdu i przechodu przez działkę sąsiednią. Przy mieszkaniach stanowiących odrębną nieruchomość w tym dziale wpisany będzie udział w gruncie pod budynkiem.
Dział II „Własność”. Tu wpisani są aktualni właściciele nieruchomości. Jeśli w tym dziale figuruje więcej niż jedna osoba, należy pamiętać, że sprzedaży muszą dokonać wszyscy współwłaściciele łącznie, niezależnie od wielkości posiadanych udziałów.
Dział III „Prawa, roszczenia i ograniczenia”. Ten dział trzeba przestudiować szczególnie uważnie, gdyż zawiera on „obciążenia” nieruchomości, którą kupujemy. Jeżeli ktoś ma prawo do korzystania z nieruchomości, to właśnie w tym dziale wpisana będzie osoba uprawniona oraz zakres jej uprawnienia. Przykładem takiego wpisu jest służebność drogowa przysługująca właścicielowi sąsiedniej działki, albo umowa dożywocia, uprawniająca wskazaną osobę do zamieszkiwania w domu lub mieszkaniu.
Dział IV „Hipoteka”. Hipoteka jest rodzajem zabezpieczenia wierzytelności, obciążającym nieruchomość, niezależnie od tego kto jest jej właścicielem. W tym dziale wpisani są wierzyciele hipoteczni, najczęściej jest to bank udzielający kredytu. O tym jak bezpiecznie kupić mieszkanie obciążone hipoteką napiszemy w kolejnym artykule.
Jak czytać wzmianki i roszczenia w księdze wieczystej?
W księdze wieczystej pojawić się mogą wzmianki. Wzmianka oznacza, że został złożony wniosek o dokonanie wpisu w księdze, ale nie został jeszcze rozpatrzony. W tej sytuacji najlepiej zażądać od sprzedającego wyjaśnień co do treści złożonego wniosku i poprosić o jego kopię.
Jeżeli w księdze wieczystej wpisano ostrzeżenie oznacza to, że stan opisany w księdze nie zgadza się z rzeczywistym stanem prawnym. Ostrzeżenie może pojawić się na przykład w sytuacji, kiedy właściciel wpisany w księdze zmarł, notariusz sporządził akt poświadczenia dziedziczenia, a spadkobiercy nie złożyli wniosku o wpisanie ich w dziale II księgi wieczystej. Ostrzeżenie w księdze wieczystej oznacza, że należy zachować szczególną ostrożność i zażądać od sprzedającego dokumentów jednoznacznie wyjaśniających sytuację.
Na koniec należy zauważyć, że nie każde oferowane do sprzedaży mieszkanie ma założoną księgę wieczystą. Jeżeli mieszkanie objęte jest spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, można założyć księgę, ale nie ma takiego obowiązku. Brak księgi nie jest żadną przeszkodą przy sprzedaży, można legalnie i bezpiecznie takie mieszkanie sprzedać i kupić. Jeżeli jednak kupujący będą chcieli wziąć kredyt hipoteczny, wtedy będą musieli wystąpić o założenie księgi wieczystej.